Федун мечтал сделать «Спартак» самодоходным за счет продажи жилья в огромном комплексе по соседству

Даже самые жесткие и принципиальные критики Леонида Федуна из числа болельщиков «Спартака» признают: Федун войдет в историю «Спартака» как человек, построивший стадион. 45-тысячная арена обошлась ему в 14,5 миллиарда рублей (450 миллионов долларов в ценах периода строительства, законченного в 2014-м).

Хорошая посещаемость – в последний доковидный сезон-2018/19 она составила 30 940 человек – обеспечивает стадиону операционную прибыль. Продажа билетов и VIP-лож до введения ограничений приносила «Спартаку» более 1 миллиарда рублей за сезон. Эту цифру подтверждал сам клуб в опубликованном в 2018 году отчете.

Расходы на содержание арены существенно ниже: в 2015-м РБК подсчитал, что стадион окупится за 11,5 лет. Forbes со ссылкой на экспертов РЭУ им. Плеханова называл еще меньший срок окупаемости – 10 лет. Ограничения 2020-21 годов, очевидно, повлияют на эти расчеты, но стадион «Спартака» точно способен не только окупать себя, но и приносить прибыль владельцу.

Еще во время строительства об этом в интервью Forbes говорил и сам Федун: по его словам, миллиардный доход стадиона позволит «Спартаку» выйти на безубыточность. Но спустя семь лет «Спартак» продолжает показывать убытки. В последней отчетности – за 2020 год – зафиксирован рекордный в эпоху Федуна убыток в 1,93 миллиарда рублей. Коронавирус причиной проблем не назвать: в 2019-м убыток составил 803 миллиона рублей, годом ранее – 877 млн.

В апреле 2013 года Леонид Федун объяснял, как он сделает «Спартак» гарантированно прибыльным клубом. Финансовое благополучие должен был принести девелоперский проект «Город на реке Тушино-2018», который Федун реализует рядом со стадионом на месте бывшего Тушинского аэродрома.

В 2015 году Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) Москвы разрешила ООО «Стадион Спартак» строительство около 1,5 миллиона квадратных метров недвижимости, из них половина – жилье.

«У меня была идея фикс, мечта – сделать так, чтобы «Спартак» существовал как некая самофинансируемая структура, – рассказывал Федун «Ведомостям» ровно восемь лет назад. – Стадион, база, универсальный зал, гостиница, какая-то часть апартаментов, работающих на футбол, будут упакованы в одну структуру вместе с командой. Эта структура должна обеспечивать такой поток наличности, который будет покрывать все затраты команды. Плюс будем надеяться, что «Спартак» будет играть и зарабатывать деньги. То есть все это должно приносить примерно 70-80 млн евро в год, и это минимум».

Sports.ru проверил, как все работает, когда коммерческий проект уже запущен.

Но сначала обратимся к истории вопроса.

Инициатором строительства стадиона для «Спартака» Федун называет Путина. Без него землю бы не дали

«Отлично будет, когда ленточку перережут. Я надеюсь, что Владимир Владимирович Путин ее перережет, поскольку он был инициатором создания этого стадиона и очень нам помогал с получением земли», – рассказывал Федун в декабре 2012 года, когда строительство стадиона в Тушине уже вступило в решающую фазу. Мечта Федуна сбылась: перерезать ленточку действительно приехал Владимир Путин. Причем это был первый и последний такой случай – больше никакие стадионы Путин не открывал.

Участие президента объясняется тем, что участок, который занимал Тушинский аэродром на северо-западе Москвы, находился не в городской, а в федеральной собственности.

ООО «Стадион Спартак» получило земельный участок площадью 160 га в аренду распоряжением правительства в 2006 году. Спустя 13 лет Счетная палата выяснит, что арендный договор имел «признаки коррупции и причинения ущерба имущественным интересам Российской Федерации». Ставка аренды, которую платила компания Федуна, по мнению аудиторов, оказалась в 4,5 раза ниже, чем следовало. Благодаря этому Федун мог «экономить» до 300 миллионов рублей в год. РБК писал, что Счетная палата планировала отправить результаты проверки для изучения в Генпрокуратуру, но с тех пор про судьбу выводов аудиторов ничего слышно.

В постановлении правительства о выделении земли «Спартаку» была обозначена цель – «строительство многофункционального комплекса спортивной направленности». Что должно было войти в этот «многофункциональный комплекс», в документе не расшифровывалось, но было очевидно, что для одного стадиона 160 гектаров земли слишком много. И участок рядом с ареной должен быть застроен коммерческой недвижимостью: жильем, офисами, торговыми центрами и т.д.

Идея построить жилой квартал на утратившем значение аэродроме в черте города появилась еще в 1970-е. Для будущего района даже спроектировали и фактически построили станцию метро. Однако из-за проблем с подтоплением грунтов стройку перенесли в соседний район Строгино, а станцию метро под рабочим названием «Волоколамская» законсервировали. Она открылась только спустя 39 лет – уже под названием «Спартак».

В 1990-е на пустыре аэродрома проводились рок-фестивали, крупнейшим из которых стал «Монстры рока» в сентябре 1991-го. Выступление самых актуальных западных heavy metal групп – AC/DC, Metallica и Pantera – собрало около 700 тысяч зрителей. В 2000-х поле в Тушине принимало рок-фестиваль «Крылья».

Землю передали «Спартаку» вскоре после того, как владельцем клуба стал вице-президент «Лукойла» Леонид Федун. Прежние владельцы «Спартака» несколько лет безуспешно пытались договориться с московским правительством, рассматривались разные локации – от Ботанического сада до застроенного гаражами огромного пустыря в районе Университета, – но ни один из них не был согласован. У нефтяника Федуна был выход на первых лиц государства – и вопрос о земле под стадион был быстро решен.

Согласование параметров проекта затянулось, плюс экономический кризис 2008 года заставил инвесторов отложить строительство до лучших времен. В итоге стройка началась весной 2011 года, а в сентябре 2014-го на стадионе, получившем название «Открытие Арена», прошел первый футбольный матч. Еще через полгода запустилась работа над коммерческой частью проекта – жилым комплексом «Город на реке Тушино-2018», гигантским кварталом, где по завершении строительства будут жить 19 тысяч человек. Это больше, чем, к примеру, население Волоколамска, в честь которого названо шоссе, где находится спартаковский стадион и жилой комплекс.

«Спартак» не владеет стадионом. Он арендует его у Федуна где-то за 250 млн рублей в год

«Кому нужен стадион без команды? Конечно, стадион будет являться частью инфраструктуры, которая перейдет болельщикам», – рассказывал Леонид Федун в интервью «Комсомольской правде» в июне 2019 года. За несколько дней до этого он пообещал, что к 2023 году проведет акционирование клуба и передаст его болельщикам. По расчету Федуна, к этому времени «Спартак» будет представлять из себя стабильную структуру, которая не будет требовать дополнительного финансирования извне.

О том, что болельщики смогут стать совладельцами «Спартака», Федун говорил и раньше, однако эти планы не были реализованы из-за финансовых кризисов 2008-го и 2014-го, объяснял он. Исполнение последнего обещания тоже под угрозой – ситуация в экономике как минимум не лучше.

Сегодня стадион, который «должен перейти болельщикам» к 2023 году, формально не имеет отношения к «Спартаку». Для того чтобы понять, как устроена экономика проекта на бывшем тушинском аэродроме, мы изучили документы в открытом доступе (данные бухгалтерских отчетностей, проектных строительных деклараций и портала Госзакупок), а также опросили экспертов в сфере недвижимости, ведь история создания финансового благополучия «Спартака» – это история не столько про футбол, сколько про недвижимость.

Основные владельцы «Спартака» – Леонид Федун и его партнер, президент «Лукойла» Вагит Алекперов – являются учредителями большого числа компаний, так или иначе связанных со строительством на Тушинском аэродроме. Но непосредственным операционным управлением занимаются две. АО «ФК Спартак Москва» – это юридическое лицо футбольного клуба. ООО «Специализированный застройщик «Стадион «Спартак» – застройщик и собственник всех объектов, воздвигнутых на выделенном Федуну участке аэродрома.

Среди прочего «Стадион Спартак» (принадлежит Федуну и Алекперову на 94,7%) является и собственником «Открытие банк Арены». Согласно выписке из Росреестра, с момента постройки собственник не менялся.

«Спартак» – арендатор стадиона. Об этом мы знаем из договоров с портала Госзакупок. На стадионе помимо футбольных матчей проходит много других активностей, не всегда связанных со спортом. Например, с 2019 года там можно зарегистрировать брак и провести праздничную церемонию бракосочетания прямо на поле. Для этих целей ЗАГС города Москвы время от времени арендует на стадионе некие помещения – по 220 тысяч рублей за день. Из договора следует, что «Спартак», подписавший контракт с ЗАГС, сам арендует все площади на стадионе по договору, заключенному еще в феврале 2013 года (то есть до окончания стройки) с ООО «Стадион «Спартак»

Но в какую сумму обходится клубу аренда домашнего стадиона? Варианты могут быть самые разные – например, «Зенит» арендует у Санкт-Петербурга арену на Крестовском острове за символический 1 рубль в год. Арендный договор между «Спартаком» и стадионом отсутствует в открытом доступе, однако сумма обозначена в пояснении к бухгалтерскому отчету ООО «Стадион «Спартак», который каждый может посмотреть на сайте Налоговой службы.

В 2019 году (более поздние данные пока отсутствуют) выручка компании «Стадион «Спартак» от сдачи спортивных сооружений в аренду составила 261,5 млн рублей. Помимо арены в Тушине компании принадлежит еще и академия «Спартака» им. Федора Черенкова в Сокольниках (которую тоже арендует футбольный клуб), но очевидно, что основная доля арендных денег платится именно за стадион.

Таким образом, футбольный клуб платит за стадион 716 тысяч рублей в день. Если пересчитать на количество домашних матчей, то выходит около 12 миллионов рублей за игру. Это почти в два раза больше, чем ЦСКА платил правительству Москвы за аренду «Лужников» в 2018 году, когда команда проводила там матчи группового этапа Лиги чемпионов. Но договор все равно выгоден «Спартаку»: средняя выручка с одного домашнего матча составляет 60 миллионов рублей. Кроме того, клубу достаются доходы от всех нефутбольных мероприятий – например, от проведения концертов. В феврале 2015 года занимавший тогда пост гендиректора «Спартака» Роман Асхабадзе называл стандартную цену аренды всего стадиона на день – 6 миллионов рублей.

Жилой комплекс может принести Федуну до миллиарда долларов прибыли. Но до 2029 года этих денег никто не увидит

ЖК «Город на реке Тушино-2018», который Федун называл подушкой финансовой безопасности для «Спартака», также принадлежит юридическому лицу стадиона. Строительство началось в 2015 году, а вот прогнозы по завершению все время сдвигаются – в пресс-службе компании «Стадион «Спартак» сейчас называют 2028-29 годы.

Масштабы проекта лучшего всего покажут несколько цифр: заявлено строительство 4 школ (на 3775 учащихся) и 7 детских садов (на 1425 детей дошкольного возраста). Это социальная часть проекта – все школы и детсады передадут Москве. Также рядом с метро построят торгово-развлекательный центр на 300 магазинов, а возведение «культурно-духовного центра», состоящего из храма, колокольни, часовни и интерактивного музея, уже началось.

Крупнейшим после стадиона спортивным сооружением нового квартала станет дворец спорта – с залами для занятий спортивными танцами, акробатическим рок-н-роллом, ледовой площадкой для хоккея и фигурного катания, спортивным бассейном. Его строительство должно начаться в 2022 году. Кроме того, на тренировочной базе около арены появятся еще два поля для тренировок и гостиничный комплекс для спортсменов.

По контракту с Федеральным медико-биологическим агентством (ФМБА) «Стадион «Спартак» строит медицинский центр, где будут проходить медосмотр и лечение сборные России по разным видам спорта и игроки «Спартака». Его услуги будут доступны и жителям нового квартала. По заказу Минспорта там же будет построен теннисный центр с шестью кортами и залами для сквоша и пинг-понга.

К настоящему моменту компания Федуна практически достроила и распродала две очереди проекта с жилой площадью около 385 тысяч квадратных метров (из заявленных более 700 тысяч). Аналитики ЦИАН оценивают среднюю стоимость квартиры в 20,6 миллиона рублей.

По подсчетам компании «Метриум», продано 89% квартир – 3311 из 3709. Выручка от продаж в 2020 году составила 5,6 миллиарда рублей (около 63 миллионов евро). Это соответствует прогнозам, которые Федун давал в 2013 году, рассказывая о структуре, чьи доходы позволят сделать «Спартак» самофинансируемым.

В ближайшие годы выручка от продажи жилья должна расти – несмотря на экономический кризис, спрос остается высоким, а цены на квадратные метры повышаются.

«Рынок жилья в районе стадиона «Спартак» – второй по величине в пределах «старой Москвы» после территории бывшей промзоны ЗиЛа. В прошлом году впервые рынок недвижимости жил в условиях пандемии, и его основные показатели превысили любые самые смелые ожидания аналитиков. Цены росли по всей стране, а в Москве – примерно на 20%, – описывает ситуацию вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. – Рекордов 2020 года мы больше не увидим. Но в то же время цены в 2021 году вырастут более чем на 10%, так как свое влияние будут оказывать инфляция и иные экономические факторы».

По подсчетам директора практики сопровождения сделок и инвестиционного консалтинга в сфере недвижимости PwC Саяна Цыренова, инвестиции в строительство могут составить от 60 до 80 тысяч рублей на квадратный метр – в зависимости от уровня отделки, а также влияния инфляции, курсовой разницы, ключевой ставки ЦБ. Значит, затраты Федуна на строительство всего заявленного объема недвижимости рядом со стадионом могут составить от 90 до 120 миллиардов рублей.

«Выручка от продаж (при стабильности цен) достигнет 140-160 миллиардов рублей. Продажа коммерческих помещений должна принести еще от 15 до 25 млрд», – подсчитал Цыренов по просьбе Sports.ru. Таким образом, чистая прибыль «Тушино-2018» будет где-то от 35 миллиардов (по консервативной оценке) до 95 миллиардов рублей (более миллиарда евро).

При этом надо понимать, что деньги от продажи квартир в первых очередях проекта не могут пойти на финансирование «Спартака». Когда девелоперы реализуют проект в несколько очередей, то выручку от продаж в первых корпусах они вкладывают в строительство следующих. И чистая прибыль оказывается на руках после того, как распроданы квартиры в последних домах. Окончание строительства в Тушине запланировано на 2028-29 годы, останется ли к тому времени Федун в «Спартаке» – большой вопрос.

Но даже если и останется, вероятность того, что «Спартак» получит обещанную финансовую подушку безопасности от продаж жилья, похоже, не слишком велика. За годы большой стройки Леонид Федун пересмотрел роль коммерческого жилого проекта в экономике клуба. В 2019 году, отвечая на вопрос «Чемпионата», он заявил, что никакой взаимосвязи между ними нет.

«А какое отношение оно [«Тушино-2018»] имеет к «Спартаку»? Об этом никто не вспоминает, но половина «Тушино-2018» принадлежит спонсору ЦСКА [имеется в виду госкорпорация «Ростех»]. У меня там миноритарная доля, я там не основной акционер. К сожалению, к «Спартаку» отношения «Тушино-2018» не имеет, хотя я бы очень хотел иметь там монополию».

Утверждения Федуна не совсем корректны. Действительно, рядом с кварталами «Тушино-2018» реализуется проект «Ростех-Сити» – офисный квартал корпорации «Ростех» и жилой комплекс Alia. Их возводит компания «Ви Холдинг» Виталия Мащицкого (близкого друга главы «Ростеха» Сергея Чемезова) на деньги Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ). Однако этот проект никогда не был частью «Тушино-2018» Федуна и занимает значительно меньшую площадь – 65 гектаров против 160 га у владельца «Спартака».

Другое дело, что в 2016 году Федун начал говорить о негативном влиянии девальвации рубля на доходность коммерческого проекта, а начиная с 2018-го привлекает другие компании к застройке площадей у стадиона. «ФСК-Лидер» в рамках «Тушино-2018» строит комплексы апартаментов «Движение Тушино», а «ПИК» – жилой комплекс Holland Park.

Судя по проектной документации, эти 130 тысяч квадратных метров жилья и апартаментов строятся по схеме fee-девелопмента, когда один из партнеров (в данном случае – Федун) входит в проект участком земли, а другой на этом участке за свой счет проектирует, строит и продает. Прибыль в конце делится – и, как правило, вошедший в проект землей (то есть Федун) получает меньшую часть.

Такая схема обычно используется, когда у компании есть участок и все разрешения на строительство, но по каким-то причинам нет собственных ресурсов начать стройку в отведенное на это время. Привлечение партнеров сократит итоговую прибыль Федуна, расчеты которой приводились выше (от 35 до 95 миллиардов рублей). Но как именно, подсчитать сложно – у всех подобных договоров индивидуальные условия. Иногда владелец земли получает долю не деньгами, а квартирами в комплексе, построенном партнерами. Варианты могут быть разные.

В пресс-службе компании «Стадион «Спартак» говорят, что привлекли партнеров в целях «ускорения реализации проекта», а привлеченные компании называют «соинвесторами», подчеркивая при этом, что самым крупным из еще не застроенных участков – на первой береговой линии, где обычно располагается самое элитное жилье, – будет заниматься компания Федуна и Алекперова.

Эксперты PwC говорят, что «Спартаку» стоит сосредоточиться на увеличении прибыли от использования стадиона (на это может повлиять рост посещаемости, выход в Лигу чемпионов и повышение продаж еды/мерча при увеличении среднего времени, проведенного болельщиком на стадионе; отдельный пункт – легализация продаж пива).

Увеличить нефутбольные доходы могут развлекательные мероприятия во внеигровые дни, особенно концерты. «После сноса «Олимпийского» в Москве больше не осталось концертной площадки, способной принять 50 тысяч человек, а значит, спортивные арены будут более востребованы», – уверен менеджер практики консалтинга в сфере недвижимости PwC Антон Панарин.

оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи!